Negocios en Propiedad Horizontal en Colombia: Normativa, Sanciones y Procedimientos

El panorama residencial colombiano ha cambiado de forma notable. El auge del trabajo remoto y de los emprendimientos digitales ha diluido los límites entre hogar y espacio laboral. Esta realidad ha creado tensiones con el régimen de Propiedad Horizontal (PH), un conjunto de normas orientadas a la convivencia pacífica dentro de las copropiedades. Este documento explica el marco legal aplicable en Colombia y ofrece una guía práctica para propietarios, inquilinos, administradores y miembros de los consejos de administración.

I. Marco Jurídico: Uso del Inmueble y Normas de Suelo

La utilización de los bienes en propiedad horizontal se rige por disposiciones claras de la legislación colombiana.

Ley 675 de 2001, pilar de la PH
Esta ley establece que cada inmueble debe emplearse “según su naturaleza y destinación”, prohibiendo actos que comprometan la seguridad o la tranquilidad de los vecinos.

Función social y ecológica de la propiedad
La propiedad privada no es un derecho absoluto: debe ejercerse de manera compatible con el interés general y la protección del entorno.

Residencial vs. comercial: una diferencia clave
El uso del inmueble no depende de la voluntad del dueño. La licencia de construcción original y el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) determinan su destinación.

Cambio de uso del suelo: la única vía
Para operar un negocio en una vivienda de forma legal, es indispensable solicitar un cambio de uso del suelo ante la autoridad competente. Es un trámite complejo y poco común.

II. Actividad Comercial vs. Teletrabajo

Hoy es fundamental distinguir entre una actividad comercial que modifica la naturaleza del inmueble y un trabajo profesional remoto. La normativa, pensada antes de la era digital, no siempre es precisa.

Modalidades de trabajo a distancia en Colombia

Teletrabajo: Empleado que, de común acuerdo con su empleador, utiliza TIC para cumplir sus funciones desde casa, de manera regular o permanente.

Trabajo en casa: Medida temporal para situaciones excepcionales.

Trabajo remoto: Prestación de servicios 100 % a distancia.

El criterio del impacto en la convivencia
El problema no es el lucro en sí, sino el efecto en la comunidad: tránsito de personas, ruidos, olores o sobrecarga de servicios.

Actividades de alto impacto (prohibidas): peluquerías, salones de uñas, restaurantes con domicilios, tiendas minoristas, guarderías sin licencia.

Actividades de bajo impacto (permitidas o toleradas): labores que se asemejan al teletrabajo, como consultorías en línea o redacción freelance.

III. Régimen de Sanciones

Si se detecta una actividad comercial no autorizada, el infractor enfrenta dos niveles de consecuencias.

1. Sanciones internas

Base legal: Lo previsto en el RPH.

Autoridad: Asamblea de copropietarios o consejo de administración.

Debido proceso: Comunicación formal, plazo para defensa y descargos.

Tipo de sanción: Amonestaciones o multas que no superen una cuota de administración; posible restricción en zonas comunes no esenciales.

2. Sanciones gubernamentales y urbanísticas

Autoridades: Policía Nacional, oficinas de planeación, curadurías urbanas.

Multas: Entre 70 y 400 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), superando fácilmente los 500 millones de pesos.

Otras medidas: Sellamiento del establecimiento o suspensión definitiva de la actividad.

IV. Protocolo de Acción Preventiva

La prevención es la mejor estrategia para evitar conflictos y costosas sanciones.

Para propietarios e inquilinos

Verificar en la escritura y en el RPH el uso permitido antes de iniciar cualquier actividad.

Ante una notificación, responder por escrito y ejercer el derecho de defensa.

Para administradores y consejos

Actualizar el RPH para definir con claridad el uso de los bienes privados.

Garantizar que todo proceso sancionatorio respete el debido proceso.

V. Preguntas Frecuentes

¿Quién asume la multa: propietario o arrendatario?
El propietario no tiene que pagar las multas impuestas al arrendatario.

¿Se pueden restringir zonas comunes esenciales?
No. La ley prohíbe limitar el acceso a áreas esenciales como portería o vías de ingreso; solo pueden restringirse zonas no esenciales, como salones sociales o piscinas.

VI. Conclusiones y Recomendaciones

La normativa es clara: las actividades que alteren la destinación residencial y afecten la tranquilidad comunitaria están prohibidas. El régimen sancionatorio combina un primer nivel correctivo interno y un segundo nivel con consecuencias económicas y legales mucho más severas.

Ignorar las advertencias internas puede resultar en multas millonarias y sanciones urbanísticas. Para proteger el valor del inmueble y mantener la armonía, tanto propietarios como administradores deben priorizar la educación y la prevención. El verdadero valor de la propiedad reside en la paz y estabilidad que brinda como hogar.

Referencia: https://www.comunidadfeliz.co/post/negocios-en-propiedad-horizontal
Imagen: https://www.freepik.es/foto-gratis/pareja-feliz-casa-signxa_12928027.htm#fromView=search&page=1&position=5&uuid=6df0d786-fb7d-4328-bbce-3c91b39ec3f8&query=propiedad+horizontal

 

 

El arte de una gestión efectiva: Integrando la Ley 675 y el Código de Policía
I. Fundamentos de la convivencia: pilares legales
A. Ley 675 de 2001: La base de la propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001 regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, combinando la propiedad privada de las unidades con la copropiedad de las áreas comunes. Su propósito es garantizar seguridad, organización y convivencia armónica. A través del Reglamento de Propiedad Horizontal, se fijan los derechos y deberes de los residentes, así como los mecanismos para imponer sanciones internas. La dirección de la copropiedad recae en la Asamblea General, el Consejo de Administración y el Administrador.

B. Ley 1801 de 2016: El Código de Policía como marco superior

El Código Nacional de Seguridad y Convivencia (Ley 1801 de 2016) establece las normas de convivencia para todos los ciudadanos en el territorio nacional. A diferencia de la Ley 675, sus disposiciones tienen alcance general y aplican tanto en espacios privados como en bienes comunes de los conjuntos residenciales. Su finalidad es garantizar tranquilidad, seguridad y orden público.

C. El punto de convergencia: Complementariedad y jerarquía

La Ley 675 y la Ley 1801 no entran en contradicción, sino que se articulan bajo un esquema jerárquico. La autonomía de los reglamentos internos de copropiedad siempre está subordinada al Código de Policía. Por esta razón, un mismo comportamiento puede generar dos procedimientos: uno interno (administración) y otro externo (autoridad de policía). Mientras las sanciones de la administración afectan la vida comunitaria, las de la policía buscan restablecer el orden público.

II. Conductas que impactan la convivencia y sus consecuencias
A. Ruido excesivo: una fuente recurrente de conflicto

El ruido es uno de los problemas más frecuentes en las copropiedades. El artículo 33 del Código de Policía prohíbe las emisiones sonoras que alteren la convivencia, fijando límites de 55 decibeles en el día y 45 en la noche para zonas residenciales. La autoridad puede intervenir, incluso apagar la fuente de ruido si es necesario. Las multas, que no benefician a la copropiedad, son cobradas directamente por la policía.

B. Tenencia responsable de mascotas

Con la Ley 2054 de 2020 se modificó la Ley 1801, estableciendo que los reglamentos internos no pueden prohibir el tránsito de mascotas en áreas comunes, siempre que se cumplan las medidas de seguridad. El artículo 124 del Código sanciona la tenencia irresponsable: no recoger excrementos, dejar a los animales sin control o no usar bozal y correa. Estas infracciones pueden acarrear multas de hasta cuatro salarios mínimos diarios. Por ello, los manuales de convivencia deben actualizarse para alinearse con esta normativa.

C. Orden público y seguridad dentro de la copropiedad

El Código sanciona actos que pongan en riesgo la vida o integridad, como riñas, agresiones o portar armas en zonas comunes. En casos de peligro, la Policía Nacional puede ingresar a la copropiedad sin orden judicial. Además, la jurisprudencia ha precisado que el acceso a grabaciones de cámaras de seguridad por parte de la policía solo puede hacerse bajo condiciones específicas y justificadas.

III. Procedimiento sancionatorio: de la norma a la práctica
A. Sanciones internas en la propiedad horizontal

El reglamento interno debe definir las sanciones, siempre respetando el debido proceso. La potestad de imponerlas corresponde exclusivamente a la Asamblea o al Consejo de Administración, nunca al administrador. Estas sanciones pueden ser sociales, restrictivas o económicas, con multas que no superen el doble de la cuota ordinaria mensual.

B. Sanciones aplicadas por la autoridad de policía

El Código de Policía establece su propio procedimiento para imponer multas. Estas son competencia exclusiva de la autoridad policial. En el caso de arrendatarios, ellos son los responsables del pago de la sanción, salvo que el propietario se haya comprometido expresamente a asumirla.

IV. Roles y responsabilidades: un nuevo enfoque
A. El administrador: mediador y garante de la convivencia

El rol del administrador va más allá de lo financiero: ahora debe actuar como garante del orden interno y enlace con las autoridades. Ante una intervención policial, debe obrar con prudencia, solicitar identificación de los uniformados y, de ser posible, verificarla con la estación de policía. Una omisión en estos protocolos podría derivar en responsabilidades civiles.

B. Propietarios y arrendatarios: corresponsables de la armonía

Quienes habitan la copropiedad son, ante todo, ciudadanos sujetos tanto al reglamento interno como al Código de Policía. La primera vía para solucionar conflictos debe ser el diálogo y los mecanismos internos, como el Comité de Convivencia, antes de recurrir a la autoridad.

V. Estrategias y conclusiones
A. Para administradores y consejos

Se aconseja revisar periódicamente los reglamentos internos, asegurando su coherencia con el Código de Policía y sus modificaciones. Asimismo, la capacitación continua de administradores en temas de convivencia y normatividad resulta clave.

B. Para los residentes

Es indispensable conocer tanto el reglamento de la copropiedad como el Código de Policía. Esto favorece una mejor convivencia, especialmente en aspectos sensibles como el ruido y la tenencia de mascotas. Además, priorizar los mecanismos internos de resolución de conflictos contribuye a un ambiente más pacífico.

Reflexión final

La Ley 675 y la Ley 1801 se complementan y fortalecen mutuamente: la primera organiza la vida comunitaria, mientras que la segunda garantiza el respaldo de la autoridad pública. Juntas constituyen una herramienta integral para construir comunidades más seguras, respetuosas y ordenadas.

Referencia: https://comunidadfeliz.co/post/ley-675-2001-ley-1801-2016
Foto: https://www.freepik.es/foto-gratis/paisaje-urbano-soleado_29017415.htm#fromView=search&page=1&position=1&uuid=64d8a854-572d-43f3-b7ee-73cda4358f4d&query=vecindad

 

¿Es un buen momento para comprar vivienda en Colombia?
Según Baltasar Urrestarazu, gerente regional de Fincaraíz.com, la demanda de vivienda se mantendría estable durante el primer trimestre, lo que genera un panorama favorable para quienes piensan invertir.
Aunque en 2023 y 2024 el sector de la construcción enfrentó dificultades derivadas de la coyuntura económica, recientemente se observan señales de recuperación que han llevado a los expertos a recomendar aprovechar la estabilización del mercado y las tasas de interés actuales.
En conversación con Portafolio, Urrestarazu destacó el crecimiento de la plataforma gracias al auge inmobiliario y se mostró optimista frente al desempeño de la industria en 2025.
Resultados de Fincaraíz en 2024
El año pasado fue especialmente positivo para la compañía: la página alcanzó 87 millones de visitas y 725 millones de páginas vistas, consolidándose como la opción preferida de los colombianos para buscar vivienda.
La firma también organizó 84 eventos de inversión, conectando compradores e inversionistas con nuevas oportunidades del mercado. Además, realizó importantes mejoras tecnológicas, como un buscador más potente, una sección de favoritos, filtros avanzados, búsquedas interactivas con geolocalización y nuevos paquetes de visibilidad para anuncios, fortaleciendo su posición como líder digital del sector inmobiliario.
Retos pendientes
El 2024 fue un año de adaptación y resiliencia. La industria enfrentó la volatilidad de la economía y el impacto de las altas tasas de interés, que limitaron el acceso al crédito hipotecario y redujeron la demanda, mientras que el aumento en los costos de construcción ralentizó algunos proyectos.
Aun así, el sector implementó estrategias para mitigar estos efectos y abrir nuevas oportunidades. Paralelamente, la transformación digital se consolidó como un factor clave, con más herramientas tecnológicas, procesos en línea y un mayor uso de datos para la toma de decisiones.
De cara al futuro, aún quedan desafíos como mejorar la personalización de servicios, aplicar inteligencia artificial a las búsquedas inmobiliarias y avanzar en la automatización de trámites, con el fin de responder a un consumidor cada vez más digital.
Dinámicas de venta
El mercado inmobiliario mantiene una demanda estable a nivel nacional, aunque con variaciones regionales.
En el occidente (Eje Cafetero, Antioquia y Valle del Cauca) se percibe una ligera desaceleración en la compra de vivienda.
En contraste, el centro del país y la costa atlántica muestran un inicio de año prometedor, con mayor interés de compradores e inversionistas.
La reducción de los subsidios del programa Mi Casa Ya impactó la vivienda de interés social (VIS). Sin embargo, los apoyos de las cajas de compensación han ayudado a mantener activo este segmento.
Por su parte, la estabilización de las tasas de interés ha favorecido a la vivienda de rango medio, facilitando el acceso a créditos hipotecarios y estimulando nuevas decisiones de compra.
Balance
En general, el sector inmobiliario muestra un escenario positivo: se espera que la estabilidad de la demanda se prolongue durante los primeros meses del año, impulsada por condiciones favorables en varios segmentos y regiones estratégicas del país.
Referencia: https://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/vivienda-es-un-buen-momento-para-comprar-625194
Imagen: https://www.freepik.es/foto-gratis/clave-mano-espacio-copiar_94943836.htm#fromView=search&page=1&position=15&uuid=1c922050-ca2c-42cf-a3ba-f7a5c2bb995a&query=vivienda

 

Tasas de Interés y su Efecto en el Mercado Inmobiliario
El mercado inmobiliario es un ecosistema dinámico, sujeto a constantes cambios. Uno de los factores que más influyen en su comportamiento son las tasas de interés, que funcionan como una especie de termómetro financiero: pueden incentivar la actividad o frenar el movimiento dentro del sector. Pero, ¿cómo influyen realmente en las decisiones de inversión en bienes raíces?
Tasas de Interés: ¿Aliadas o Desafíos para el Inversionista Inmobiliario?
Las tasas de interés pueden entenderse como el "precio del dinero". Cuando estas se encuentran en niveles bajos, endeudarse para adquirir una propiedad se vuelve más accesible. Esto estimula la demanda, incrementa el acceso al crédito hipotecario y, por ende, dinamiza el mercado. En este entorno, los inversionistas pueden beneficiarse del crecimiento en el valor de las propiedades gracias al aumento de la demanda.
Por el contrario, cuando las tasas suben, los costos de financiamiento aumentan. Esto puede dificultar el acceso al crédito y enfriar el mercado, reduciendo la demanda y estabilizando —o incluso disminuyendo— los precios de las propiedades.
Un Referente Histórico
Un caso que ilustra este fenómeno es la crisis financiera de 2008 en Estados Unidos. Las tasas bajas prolongadas incentivaron una expansión desmedida del crédito hipotecario. Sin embargo, cuando las tasas comenzaron a subir, muchos compradores con hipotecas de alto riesgo se vieron imposibilitados de cumplir con sus obligaciones, lo que generó una fuerte recesión inmobiliaria con consecuencias a nivel global.
Este episodio demuestra la importancia de diversificar las estrategias de inversión y no depender únicamente del comportamiento del mercado tradicional.
A pesar de la influencia de las tasas de interés en el mercado tradicional, existen modelos de inversión que pueden ofrecer estabilidad y accesibilidad, incluso en contextos volátiles. El crowdfunding inmobiliario es una de esas alternativas, con beneficios como:
Accesibilidad para Inversionistas Diversos: A diferencia de la compra directa de propiedades, este modelo permite participar con montos reducidos, lo que abre la puerta a más inversionistas sin necesidad de grandes desembolsos iniciales.
Diversificación Estratégica: Permite distribuir el capital en varios proyectos ubicados en distintas regiones, lo que ayuda a mitigar riesgos y a generar rentabilidad más estable.
Selección Profesional de Proyectos: Las plataformas serias de crowdfunding suelen contar con equipos especializados que evalúan cuidadosamente cada oportunidad de inversión, considerando ubicación, potencial de desarrollo, historial del desarrollador y otros indicadores clave.
Ingresos Pasivos Estables: Sin importar si las tasas están en alza o en baja, este tipo de inversión puede generar ingresos constantes a través de rentas u otros esquemas de retorno, brindando consistencia en los rendimientos.
Más Allá del Ciclo Económico
Comprender cómo las tasas de interés influyen en el mercado inmobiliario permite tomar decisiones de inversión más informadas. Aunque el entorno macroeconómico puede presentar desafíos, existen modelos innovadores que ofrecen herramientas para seguir construyendo un patrimonio sólido sin depender únicamente de la compraventa tradicional.
Invertir en bienes raíces no tiene por qué estar limitado por las condiciones crediticias del momento. Existen nuevas formas de participación más flexibles, accesibles y diversificadas que se adaptan mejor a la realidad actual del inversionista moderno.
Referencia: https://expansive.mx/blog/tasas-de-interes-y-su-efecto-en-el-mercado-inmobiliario-expansive-te-lo-explica/
Imagen: https://www.freepik.es/imagen-ia-gratis/hombre-vista-frontal-trabajando-como-agente-inmobiliario_94939710.htm#fromView=search&page=1&position=17&uuid=aa32b69e-31bc-43d3-a911-a14f09a74ea2&query=inversion+inmobiliaria