El arte de una gestión efectiva: Integrando la Ley 675 y el Código de Policía
I. Fundamentos de la convivencia: pilares legales
A. Ley 675 de 2001: La base de la propiedad horizontal
La Ley 675 de 2001 regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, combinando la propiedad privada de las unidades con la copropiedad de las áreas comunes. Su propósito es garantizar seguridad, organización y convivencia armónica. A través del Reglamento de Propiedad Horizontal, se fijan los derechos y deberes de los residentes, así como los mecanismos para imponer sanciones internas. La dirección de la copropiedad recae en la Asamblea General, el Consejo de Administración y el Administrador.
B. Ley 1801 de 2016: El Código de Policía como marco superior
El Código Nacional de Seguridad y Convivencia (Ley 1801 de 2016) establece las normas de convivencia para todos los ciudadanos en el territorio nacional. A diferencia de la Ley 675, sus disposiciones tienen alcance general y aplican tanto en espacios privados como en bienes comunes de los conjuntos residenciales. Su finalidad es garantizar tranquilidad, seguridad y orden público.
C. El punto de convergencia: Complementariedad y jerarquía
La Ley 675 y la Ley 1801 no entran en contradicción, sino que se articulan bajo un esquema jerárquico. La autonomía de los reglamentos internos de copropiedad siempre está subordinada al Código de Policía. Por esta razón, un mismo comportamiento puede generar dos procedimientos: uno interno (administración) y otro externo (autoridad de policía). Mientras las sanciones de la administración afectan la vida comunitaria, las de la policía buscan restablecer el orden público.
II. Conductas que impactan la convivencia y sus consecuencias
A. Ruido excesivo: una fuente recurrente de conflicto
El ruido es uno de los problemas más frecuentes en las copropiedades. El artículo 33 del Código de Policía prohíbe las emisiones sonoras que alteren la convivencia, fijando límites de 55 decibeles en el día y 45 en la noche para zonas residenciales. La autoridad puede intervenir, incluso apagar la fuente de ruido si es necesario. Las multas, que no benefician a la copropiedad, son cobradas directamente por la policía.
B. Tenencia responsable de mascotas
Con la Ley 2054 de 2020 se modificó la Ley 1801, estableciendo que los reglamentos internos no pueden prohibir el tránsito de mascotas en áreas comunes, siempre que se cumplan las medidas de seguridad. El artículo 124 del Código sanciona la tenencia irresponsable: no recoger excrementos, dejar a los animales sin control o no usar bozal y correa. Estas infracciones pueden acarrear multas de hasta cuatro salarios mínimos diarios. Por ello, los manuales de convivencia deben actualizarse para alinearse con esta normativa.
C. Orden público y seguridad dentro de la copropiedad
El Código sanciona actos que pongan en riesgo la vida o integridad, como riñas, agresiones o portar armas en zonas comunes. En casos de peligro, la Policía Nacional puede ingresar a la copropiedad sin orden judicial. Además, la jurisprudencia ha precisado que el acceso a grabaciones de cámaras de seguridad por parte de la policía solo puede hacerse bajo condiciones específicas y justificadas.
III. Procedimiento sancionatorio: de la norma a la práctica
A. Sanciones internas en la propiedad horizontal
El reglamento interno debe definir las sanciones, siempre respetando el debido proceso. La potestad de imponerlas corresponde exclusivamente a la Asamblea o al Consejo de Administración, nunca al administrador. Estas sanciones pueden ser sociales, restrictivas o económicas, con multas que no superen el doble de la cuota ordinaria mensual.
B. Sanciones aplicadas por la autoridad de policía
El Código de Policía establece su propio procedimiento para imponer multas. Estas son competencia exclusiva de la autoridad policial. En el caso de arrendatarios, ellos son los responsables del pago de la sanción, salvo que el propietario se haya comprometido expresamente a asumirla.
IV. Roles y responsabilidades: un nuevo enfoque
A. El administrador: mediador y garante de la convivencia
El rol del administrador va más allá de lo financiero: ahora debe actuar como garante del orden interno y enlace con las autoridades. Ante una intervención policial, debe obrar con prudencia, solicitar identificación de los uniformados y, de ser posible, verificarla con la estación de policía. Una omisión en estos protocolos podría derivar en responsabilidades civiles.
B. Propietarios y arrendatarios: corresponsables de la armonía
Quienes habitan la copropiedad son, ante todo, ciudadanos sujetos tanto al reglamento interno como al Código de Policía. La primera vía para solucionar conflictos debe ser el diálogo y los mecanismos internos, como el Comité de Convivencia, antes de recurrir a la autoridad.
V. Estrategias y conclusiones
A. Para administradores y consejos
Se aconseja revisar periódicamente los reglamentos internos, asegurando su coherencia con el Código de Policía y sus modificaciones. Asimismo, la capacitación continua de administradores en temas de convivencia y normatividad resulta clave.
B. Para los residentes
Es indispensable conocer tanto el reglamento de la copropiedad como el Código de Policía. Esto favorece una mejor convivencia, especialmente en aspectos sensibles como el ruido y la tenencia de mascotas. Además, priorizar los mecanismos internos de resolución de conflictos contribuye a un ambiente más pacífico.
Reflexión final
La Ley 675 y la Ley 1801 se complementan y fortalecen mutuamente: la primera organiza la vida comunitaria, mientras que la segunda garantiza el respaldo de la autoridad pública. Juntas constituyen una herramienta integral para construir comunidades más seguras, respetuosas y ordenadas.
Referencia: https://comunidadfeliz.co/post/ley-675-2001-ley-1801-2016
Foto: https://www.freepik.es/foto-gratis/paisaje-urbano-soleado_29017415.htm#fromView=search&page=1&position=1&uuid=64d8a854-572d-43f3-b7ee-73cda4358f4d&query=vecindad
